Veel assistentiewoningen staan vandaag leeg. Dat is geen nieuw gegeven. Een aantal jaar geleden berichtten we hier al over in een eerder blogbericht. Sindsdien zijn nog eens duizenden extra assistentiewoningen bijgebouwd. Het is duidelijk dat er al jaren een overaanbod is. Maar tegelijkertijd hebben bepaalde doelgroepen van zorgbehoevenden en senioren het moeilijk om een aangepaste woning te vinden. De situatie op de markt van de assistentiewoningen is vandaag duidelijk verre van ideaal. We vatten de problematiek samen en bekijken wat de Vlaamse regering al ondernomen heeft.
Wat is een assistentiewoning?
Een assistentiewoning maakt deel uit van een “groep van assistentiewoningen”. Een groep van assistentiewoningen staat onder beheer van een zorgverlener die de zorgfunctie uitbouwt en de woningen beheert.
Een assistentiewoning dient te voldoen aan bepaalde voorwaarden:
- De woning is volledig aangepast en rolstoeltoegankelijk.
- In een groep van assistentiewoningen wordt minstens drie vierde van de woningen door personen boven de 65 jaar bewoond.
- De bewoner kan rekenen op een zorgpakket.
- De woning beschikt over een noodoproepsysteem zodat bewoners in geval van nood 24u/24u bijstand kunnen bereiken.
- In het gebouw is een gemeenschappelijke ruimte voorzien waar alle bewoners kunnen samenkomen en een bewonersraad.
- Een woonassistent is beschikbaar als aanspreekpunt bij vragen en mogelijke problemen.
Hoe is het overaanbod van assistentiewoningen ontstaan?
De assistentiewoning was voor alle partijen een goede investering. Heel wat vastgoedbedrijven gingen mee in de markt. Ze bouwden assistentiewoningen om ze later te koop aan te bieden aan particulieren. De koper betaalde een iets hogere prijs dan voor een gewoon appartement maar had – door de toenemende vergrijzing van de maatschappij – min of meer de garantie dat hij de woning zou kunnen verhuren totdat hij op zijn oude dag zelf de woning zou betrekken. Als extra duwtje in de rug voorzag de regering een gunstig btw-tarief van 12% en vrijstelling van onroerende voorheffing.
Jammer genoeg doken ook minder betrouwbare verkopers op. Particulieren kochten soms – verleid met de belofte van een mooi rendement nu en later – assistentiewoningen die niet voldeden aan de voorwaarden. Er was ook geen officieel kader om te controleren of een assistentiewoning zijn naam wel waardig was.
Het resultaat vandaag? Een overaanbod aan assistentiewoningen, en een tekort aan kwalitatieve assistentiewoningen. Voor bepaalde projectontwikkelaars draaide het bouwen van assistentiewoningen immers grotendeels om de infrastructuur. Het zorgaanbod werd onvoldoende uitgebouwd.
Een andere bestemming dan maar?
Eigenaars van groepen van assistentiewoningen die tal van woningen zien leegstaan, proberen hun investering te recupereren. Vaak door de assistentiewoningen als gewone appartementen aan te bieden. Een herbestemming met gevolgen.
- De particuliere eigenaar die zijn assistentiewoning kocht aan 12% BTW ziet deze gunstmaatregel wegvallen. Als de bestemming van het pand wijzigt, geldt opnieuw de standaard 21% BTW. De fiscus zal dan tot 15 jaar teruggaan om het verschil in achterstallige BTW terug te vorderen.
- Een hulpbehoevende 65+’er die vandaag een assistentiewoning huurt in een groep die herbestemd wordt, heeft geen enkele garantie meer op zijn zorg. De zorgfunctie kan dan immers helemaal wegvallen.
Oplossingen in zicht?
Vanaf 2020 geldt een erkenningsplicht voor groepen van assistentiewoningen. De woningen dienen nu aan kwaliteitseisen te voldoen.
De Vlaamse regering heeft ingezet op het verstrekken van informatie aan kandidaat-huurders en potentiële kopers. Via www.checkassistentiewoning.be en de website van het Agentschap Zorg en Gezondheid vind je bijvoorbeeld heel wat informatie en tips.
Vanaf begin 2020 is een omgevingsvergunning verplicht. Wie assistentiewoningen wil bouwen dient zich op voorhand te informeren bij de gemeente over het reeds beschikbare aanbod in de regio. Bij de opstart van het project zal hij tevens verplicht contact leggen met zorgaanbieders in de regio. Doet hij dat niet, of als blijkt dat in de regio al voldoende aanbod is, zal de vergunning geweigerd worden.
De regering maakt zich sterk dat met deze maatregelen de minder kwalitatieve woningen – die vandaag meer dan gemiddeld leeg staan – vanzelf uit het aanbod zullen verdwijnen.