Wijzigingen in de wetgeving betreffende afbraak en heropbouw van een verouderd appartementsgebouw.

40% van de appartementsgebouwen in België is ouder dan 45 jaar

Het grootste deel van de appartementsgebouwen in België is opgericht in de tweede helft van de vorige eeuw. Meer dan 40% van de appartementsgebouwen is ouder dan 45 jaar, bijna 15% is zelfs meer dan 70 jaar oud.

Deze appartementsgebouwen voldoen vaak niet meer aan de kwaliteitsvereisten van vandaag. Het verval kan onder meer het gevolg zijn van bouwkundige aftakeling, maar ook van een gebrekkig onderhoud of van algemene verwaarlozing door de eigenaars.

Wat als één van de eigenaars weigert tot afbraak over te gaan?

Een kleine minderheid of zelfs één enkele mede-eigenaar die weigert om tot afbraak over te gaan, kan de plannen van de andere mede-eigenaars blokkeren. Ons Belgisch recht vereist namelijk dat alle mede-eigenaars instemmen met de afbraak.

Dit is problematisch in de gevallen waar appartementsgebouwen duidelijk fundamentele gebreken vertonen waardoor veiligheid, bewoonbaarheid en gezondheid in gevaar komen.

Tot voor de wetswijziging in 2018 voorzag de wet in dergelijke situatie geen mogelijkheid voor de vereniging van mede-eigenaars om toch tot vrijwillige afbraak van het bestaande gebouw over te gaan.

Er was slechts één oplossing om dit af te dwingen, met name de juridische figuur van het rechtsmisbruik. Was het appartementsgebouw zodanig afgetakeld dat de veiligheid van de bewoners in het gedrang kwam, dan zou de algemene vergadering op die manier toch de afbraak van privé-gedeelten kunnen eisen.

Aanpassing van de wetgeving in 2018

In 2018 werd een regeling uitgewerkt die rekening houdt met het eigendomsrecht van de individuele mede-eigenaar maar ook met belang van de gemeenschap om een optimale beslissing te kunnen nemen over het al dan niet voorbestaan van een oud, aftands gebouw.

Met de wet van 18 juni 2018 heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om met een vier vijfde meerderheid te beslissen over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid, of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw buitensporig zou zijn.

Dwingende redenen als basis

Naast de vier vijfde meerderheid moet er dus ook duidelijk sprake zijn van dwingende redenen, zoals hygiëne, veiligheid of een buitensporig kostenplaatje. Zo heeft de wetgever willen voorkomen dat een mede-eigenaar zijn eigendom wordt ontnomen omwille van een zuivere commerciële vastgoedstrategie.

Wat als een mede-eigenaar de kosten van afbraak en heropbouw niet kan dragen?

Om rekening te houden met de grondwettelijke bescherming van de particuliere eigendom, wordt er in de wetgeving ook rekening gehouden met de mede-eigenaar die niet in staat is om de uitgave voor afbraak en heropbouw te dragen.

Die mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars op voorwaarde dat de waarde ervan lager is dan zijn aandeel in de totale kostprijs van de werken. Daarvoor zal een onderling akkoord nodig zijn of een door de rechter vastgestelde compensatie.

Vernietiging van de bepaling door het Grondwettelijk Hof

Hoewel het Grondwettelijk Hof op heel wat vlakken positief reageerde op de bepaling over de afbraak en opbouw van verouderde appartementsgebouwen, vernietigde zij de betreffende bepaling omdat er onvoldoende bescherming was voor de mede-eigenaars die niet akkoord gingen met de beslissing die met vier vijfde meerderheid werd genomen.

Het Grondwettelijk Hof was van oordeel dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig moet maken bij de Vrederechter, die de wettigheid van de beslissing kan beoordelen, en voor zover als nodig aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.

De wetgever heeft de aanbeveling van het Grondwettelijk Hof ter harte genomen en de bepaling in ere herstelt door de extra vooropgestelde waarborgen eraan toe te voegen.

Transparante en duidelijke regelingen

Met deze wetswijziging heeft de wetgever duidelijk opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijker regeling met betrekking tot mede-eigendom.

Blijft u graag op de hoogte van wijzigingen in de wetgeving, schrijf dan via onze homepage in op de nieuwsbrief zodat wij u kunnen verwittigen zodra er een nieuwe blogartikel klaar staat.