Een geslaagde combinatie van kinderdagverblijf en appartementen

In de Antwerpse Wetstraat, vlakbij het centraal station en de Offerandestraat staat een strak gebouw dat het binnengebied tussen de omliggende straten invult. Er zijn enkele appartementen maar ook een grote kinderopvang voor meer dan honderd kinderen.

 

AG Vespa

Het autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed- en stadsprojecten van Antwerpen, AG Vespa, werd in 2003 opgericht om gebouwen van de stad te beheren en te verkopen. Ondertussen is het een volwaardig publiek vastgoedbedrijf van de stad Antwerpen.

Het bouwt vanuit een bedrijfseconomische invalshoek mee aan een leefbare stad. Ze doen dat in het kader van de stadsontwikkeling en vanuit een de strategie die de stad zelf uitbouwt.

AG Vespa bouwt voor de stad Antwerpen toonaangevende woningen en publieke gebouwen. Strategische projecten waarbij ze de nadruk leggen op stevige architectuur, kwaliteit en duurzaamheid.

Al ruim negen jaar beheert het bedrijf ook een vastgoedportefeuille waar de stad op korte en lange termijn voordeel uit haalt. Zowel op financieel als maatschappelijk vlak.

Ze vormen voor het stadsbestuur dan ook een belangrijke schakel in stadsontwikkeling.

 

Geslaagd project

In dit project waren geen kinderziektes zoals dat meestal het geval is bij een nieuwbouw. Er doken bijzonder weinig problemen op.

De bouwheer en de aannemers hebben dus goed werk verricht.

Opmerkelijk is ook dat deze nieuwbouw eerst werd gebouwd en de appartementen pas daarna verkocht werden. Op die manier konden de kopers quasi onmiddellijk gebruik maken van hun aankoop.

Dit wijkt af van het klassieke nieuwbouwsysteem waarbij op plan verkocht wordt als toepassing op de wet Breyne.

 

 

Kinderopvang zonder geluidsoverlast

Omdat kinderdagverblijven vaak geassocieerd worden met geluidsoverlast voor buurtbewoners, was een goede isolatie van topprioriteit voor het architectenbureau Cuypers en Q.

Vooral omdat dit een opvang is voor 112 kinderen.

Centraal in het bouwblok ontwierpen ze twee gemeenschappelijke ruimten voor de kinderopvang van 8 leefgroepen met een enorm zaagtand- of sheddak.

Ze zorgden voor een performante isolatie van wanden en dak, zonnepanelen, PV-panelen en een balansventilatie met warmte recuperatie. Het dak werd uitgevoerd als groendak.

 

Besluit

Dit project is erin geslaagd om zeer kwalitatieve en betaalbare woningen te combineren met een groot en modern stedelijk kinderdagverblijf in een niet zo eenvoudige buurt.

Appartementen moeten groter worden in Antwerpen

Sommige projectontwikkelaars zijn niet tevreden met de nieuwe voorgeschreven oppervlaktes van appartementen die de stad Antwerpen oplegt. Zij vinden het een asociale ontwikkeling.

 

Ontevreden projectontwikkelaars

In juni besliste de Antwerpse gemeenteraad over een nieuwe regelgeving omtrent de minimale oppervlakte van een nieuwbouwwoning. Appartementen zullen voortaan moeten voldoen aan volgende grootte, afhankelijk van het aantal slaapkamers:

  • 1 slaapkamer: min. 60 m2
  • 2 slaapkamers: min. 80 m2
  • 3 slaapkamers: min. 130 m2

Dat betekent dus dat het merendeel van de nieuwe appartementen in Antwerpen gemiddeld 20% groter wordt.

Bepaalde projectontwikkelaars zijn hier niet tevreden mee omdat deze maatregel ongetwijfeld de aankoopprijs van appartementen verhoogt. Zij berekenden samen met de beroepsvereniging van projectontwikkelaars welk effect deze maatregel op de prijs heeft.

 

Nieuwbouw appartementen duurder

Het is logisch dat appartementen met een grotere oppervlakte meer kosten in aankoop. De prijsstijgingen zijn afhankelijk van het aantal slaapkamers, dus van de grootte van het appartement.

Voor een flat met 1 slaapkamer kan er een prijsstijging zijn van rond de 40.000 euro. Een appartement met 3 slaapkamers wordt mogelijk meer dan 50.000 euro duurder.

 

Asociale maatregel

Omwille van deze prijsstijgingen vinden de projectontwikkelingen deze nieuwe maatregel asociaal. Binnenkort zijn er geen betaalbare woningen meer te vinden in Antwerpen voor mensen die alleen wonen, stellen ze vast.

Dit zou, volgens een projectontwikkelaar, trouwens botsen tegen alle tendensen en demografische voorspellingen. De stad probeert met het vergroten van appartementen meer gezinnen aan te trekken.

In de maatschappij zijn er echter alsmaar meer singles en ouderen die grote appartementen niet kunnen betalen. Er zijn ook altijd mensen die liever compact wonen om op energie te kunnen bezuinigen.

 

Andere steden

Volgens de beroepsvereniging van projectontwikkelaars doen andere steden en gemeenten precies het tegenovergestelde. Zij verlagen de normen juist.

Projectontwikkelaars spelen graag in op de vraag van de Vlaamse markt. Volgens hen is er vraag naar kleiner, compacter en betaalbaarder wonen.

 

De stad reageert

Schepenen De Ridder en Duchateau van de stad Antwerpen weerleggen dit met het principe dat kleine huisvesting geen uitdaging is. In minder goede wijken doet dit de problemen zelfs toenemen.

Zij plaatsen tegenover “steeds kleiner” liever “steeds creatiever” en gaan ervan uit dat creatieve ontwikkelaars daar graag in mee gaan.

Om tegemoet te komen aan de onrust rond de oprukkende prijzen, is er een afwijking tot 15% op de normen mogelijk. Volgens hen doet de stad er alles aan om een aantrekkelijke en stabiele woningmarkt te creëren.

Zo kan betaalbaar en kwalitatief wonen in Antwerpen perfect samen gaan, aldus de schepenen.

De oplevering van een appartementsgebouw in 4 fasen

De opbouw van een appartementsgebouw en de uitbouw van een vereniging van mede-eigenaars zijn twee zaken waarbij men grondig en concreet tewerk moet gaan. We geven u een kijk op de oplevering van zo’n gebouw met als voorbeeld residentie “Den Tour” in Schelle.

Het opleveren van een appartementsgebouw gebeurt in vier fasen

1. Basisakte

Vanaf het moment dat een projectontwikkelaar één appartement verkoopt aan een derde partij spreekt men van mede-eigendom. De bouwheer moet dan een basisakte laten opstellen, waarin zowel het privatieve als het zakelijke beschreven is.

Hierin staat eveneens vermeld dat de bouwheer verplicht is om een eerste syndicus aan te duiden.

 

2. Eerste algemene vergadering

Deze syndicus roept vervolgens een eerste algemene vergadering bijeen waarop alle nieuwe eigenaars van de residentie zijn uitgenodigd.

Het mandaat van de syndicus eindigt bij het begin van die eerste algemene vergadering. Het zijn vervolgens de mede-eigenaars (aanwezig of vertegenwoordigd) die op die vergadering beslissen of de eerste syndicus al dan niet het beheer van de residentie mag voeren.

 

3. Eerste voorlopige oplevering gemeenschappelijke delen

Na de verkiezing van de syndicus bespreekt men de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Wanneer de eigenaars volgens de Wet Breyne gekocht hebben, moet er een voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen plaatsvinden.

Het is interessant wanneer één of meerdere eigenaars aanwezig kunnen zijn bij de voorlopige oplevering. Op die manier is er een opvolging vanuit het standpunt van de mede-eigenaars.

Ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering kan de definitieve oplevering gebeuren.

 

4. Verborgen gebreken

De syndicus wordt opnieuw gecontacteerd wanneer de bouwpromotor de residentie als volledig afgewerkt beschouwt. Dan kan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen gebeuren.

Samen met de aangeduide mede-eigenaars wordt er nagegaan of het gebouw al dan niet goed afgewerkt is. Indien er gebreken zijn worden die onmiddellijk in het P.V. van voorlopige oplevering opgenomen.

Vervolgens wordt er met de bouwpromotor een datum afgesproken waarbinnen de gebreken in orde gebracht worden. Tijdens die periode kunnen eigenaars en de syndicus nog verborgen gebreken melden aan de promotor. Dit zijn meestal gebreken die tijdens de voorlopige oplevering niet waren vastgesteld.

Wanneer alles in orde gebracht is volgens afspraak gaat men over tot de definitieve oplevering.

Het belang van goede communicatie

Het belangrijkste bij een oplevering is dat de communicatie tussen alle partijen positief verloopt. Die partijen zijn de eigenaars, de promotor en de syndicus.

Die is in deze fase de bepalende factor die alles in goede banen leidt. Degene die alle gemelde gebreken juist coördineert en ter plaatse beoordeelt om ze vervolgens door te geven aan de promotor.

Een correcte administratie, een goede communicatie en een probleemoplossende aanpak zijn in deze fase bepalend voor een goed verloop.

 

Ruimte, licht, lucht en een persoonlijke toets

Ruim 11 jaar geleden werd aan de Provinciale Steenweg in Schelle door bouwpromotor Anrico een stedenbouwkundige vergunning binnen gehaald voor een nieuwbouw met uitbreiding.

Dat werd Residentie “Den Tour”, een gebouw met veel ruimte, lichtinval en grote terrassen.

Tijdens de bouwfase constateerde men dat de oude gebouwen niet stabiel genoeg waren en opteerde men voor een volledige nieuwbouw. Het werd een mix van 11 appartementen en 41 kantoren met ruime ondergrondse parkeer- en opbergvoorzieningen.

De interactie tussen de bouwpromotor en de potentiële kopers maakte het mogelijk om aan elk kavel een persoonlijke toets toe te voegen.

Niet alleen wat de afwerkingsmaterialen betrof maar ook op vlak van constructie. Er werd uiteraard rekening gehouden of dat stabiel en technisch verantwoord was. De klant kreeg hierdoor het gevoel zijn eigen thuis te bepalen.

Harmonieus geheel

Het project “Den Tour” besteedt speciale aandacht aan het harmonieus samengaan van de commerciële en privatieve ruimten.

Het bewijst zo dat professioneel werken en residentieel wonen perfect kunnen samen gaan. Er ging dan ook veel aandacht uit naar de aard van de activiteiten in het commerciële gedeelte, zodat die geen overlast veroorzaken door bijvoorbeeld veel verkeer.

Deze residentie is ondertussen een trekpleister geworden voor dienstverlenende bedrijven en een bekend gebouw in Schelle.

03-Beheer is dan ook trots om hier sinds het prille begin als syndicus te mogen optreden.

Nieuwe wet maakt feitelijke onteigening mogelijk

Een nieuwe wet op mede-eigendom bepaalt sinds het begin van dit jaar, dat appartementsgebouwen mogen gesloopt worden voor heropbouw, ook wanneer niet alle mede-eigenaars hiermee akkoord gaan.

Beslissingsrecht over renovatie

Alle gebouwen hebben vroeg of laat vernieuwing- of renovatiewerken nodig. Hoe en wanneer die uitgevoerd worden, werd vroeger beslist door 3/4 van de stemmen in de algemene vergadering. De huidige wet op mede-eigendom heeft dit gereduceerd naar 2/3.

In het geval van wettelijk opgelegde werken, bijvoorbeeld om veiligheidsredenen, is enkel een gewone meerderheid nodig.

Deze wet zou een groot probleem kunnen vormen bij sommige (vooral oudere) bewoners. Zij beschikken financieel niet altijd over de middelen voor grote werken. Veel eigenaars zijn trouwens tevreden met hun appartement en hoeven niet zo nodig een moderne designflat.

Het slopen van het gebouw om het daarna weer op te bouwen zou neerkomen op een extra (grote) kost voor de mede-eigenaar. Wanneer de heropbouw lang uitloopt, moet er naar een andere woonplaats gezocht worden. Dit komt neer op meer extra kosten.

Niet alle mede-eigenaars gaan akkoord met dit soort renovatie-voorstellen. Vroeger moest iedereen instemmen voor dergelijke grote werken, nu kan het uitdraaien op verlies van het appartement of de verkoop ervan.

 

 

Tweede eigendom

In het geval van tweede woningen ligt het probleem van renovatie of onderhoud nog hoger. Een eigenaar is in veel gevallen minder geneigd om grote investeringen te doen in een tweede eigendom.

Daarom staan veel appartementsgebouwen er aan de kust en in andere toeristische plaatsen zoals grote steden, verloederd bij.

 

 

Vergoedingen

De nieuwe wet stelt wel dat een mede-eigenaar die vrijwillig afstand doet van zijn woning, in aanmerking komt voor een vergoeding.

Het zijn de mede-eigenaars die dit bepalen of in het geval van onenigheid, door een vrederechter.

Het is een mogelijkheid dat, wanneer de renovatie-kosten hoger uitvallen dan de waarde van het eigendom, die vergoeding laag zal zijn of zelfs helemaal niets.

Wanneer het gaat over een appartement in een gebouw dat werd verkocht voor heropbouw, is de kost mogelijk hoger dan bij renovatie. In dat geval moet het nieuwe gebouw groter zijn dan het oude.

 

 

Renovatie en sanering

Grote werken aan gebouwen kunnen nu niet meer tegengehouden worden door een kleine minderheid. Promotoren springen graag op deze kar om nieuwe projecten te lanceren.

De nieuwe wet leidt tot sanering en renovatie op plaatsen waar veel verloederde gebouwen staan. Dat zal op veel plaatsen het patrimonium zeker ten goede komen.

Het zijn dan ook de grote bouwpromotoren die mee aan de wieg stonden van deze nieuwe wet.

 

 

Geschillen

Specialisten in deze materie hebben hun twijfels of deze wetgeving van kracht zal blijven. Er wordt nu al voorspeld dat hij tot heel wat geschillen kan leiden.

Volgens de grondwet is eigendom absoluut. Dat wordt echter een wankel gegeven wanneer plots de algemene vergadering de vergoeding bepaalt of gaat beslissen of er tot onteigening moet overgegaan worden.

En hoe zit het juist met de verdeling van de beloofde vergoeding wanneer één mede-eigenaar niet akkoord gaat met eventuele sloop?

Bij een gebouw van bijvoorbeeld tien woningen dat neergehaald en herbouwd wordt tot een blok van twintig appartementen, krijgt hij dan een vergoeding dan 1/20 of toch 1/10?

Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Specifieke verplichtingen van de mede-eigenaar-verhuurder

Het Burgerlijk Wetboek stelt dat de statuten, het reglement van interne orde en de beslissingen van de algemene vergadering moeten nageleefd worden door de huurder. Die moet er dus kennis van hebben.

 

 

Kennisgeving aan de syndicus

Alle mede-eigenaars zijn volgens het Burgerlijk Wetboek verplicht, om wijzigingen in het persoonlijk of zakelijk statuut van het pand mee te delen aan de syndicus. Ook moet die van elke verandering in de verhuur op de hoogte gebracht worden.

Kennisgeving van de statuten aan de huurder

De statuten zijn twee notariële aktes: de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Deze aktes moeten overgeschreven worden op het bevoegde kantoor van Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, het vroegere hypotheekkantoor.
Deze overschrijving maakt de statuten kenbaar en bindend voor de huurder.

In de basisakte vindt men de beschrijving van het onroerend goed en de bepaling van het aandeel in de gemene delen verbonden aan elk privatief kavel.

Elke mede-eigenaar zorgt voor een reglement van mede-eigendom en dat omvat:

  • de beschrijving van zijn rechten en plichten i.v.m. de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten
  • de criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten
  • de duidelijk omschreven redenen van criteria en berekeningswijze

De huurder maakt daaruit op:

  • of hij een beroep mag uitoefenen in het gehuurde pand
  • in welke mate hij tussenkomt in gemeenschappelijke lasten

 

Daarom is het belangrijk dat de huurder op de hoogte is van waar hij de statuten kan inzien. Zo neemt neemt hij ook kennis van het aantal aandelen in de mede-eigendom (die moeten verplicht vermeld worden).
In de huurovereenkomst moeten de berekeningswijze van de lasten en de verrichte verdeling bepaald staan, tenzij het om forfaitaire bedragen gaat.

 

Het reglement van interne orde

Dit is een onderhandse akte, verplicht sinds het begin van dit jaar (1-01-2019) die het volgende vermeldt:

  • de regels betreffende het bijeenroepen van de algemene vergadering
  • de werking en bevoegdheden van de algemene vergadering
  • de wijze van benoeming en de bevoegdheden van de syndicus
  • de duur van het mandaat van de syndicus
  • de periode waarin de jaarlijkse vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaats vindt
  • bepalingen i.v.m. het samenleven en de rust in een gebouw
  • het uitzicht van het gebouw
  • de hygiëne, verhuizing enz.

 

Kennisgeving van het reglement van interne orde en van de beslissingen van de algemene vergadering

Enerzijds zijn er de bepalingen van het reglement van interne orde en de beslissingen van de algemene vergadering voor het aangaan van een huurovereenkomst. Anderzijds zijn er de bepalingen aangenomen in de loop van de huurovereenkomst.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst is het de verhuurder die de huurder op de hoogte moet brengen van het bestaan van het reglement van interne orde. Ook moet hij laten weten dat er een register bestaat waarin de beslissingen van de algemene vergadering worden opgetekend.
Hij is met andere woorden als enige verantwoordelijk voor eventuele aangerichte schade die te wijten valt aan gebrek aan kennis van de huurder.

De syndicus is dan weer verantwoordelijk voor het tijdig verzenden van de notulen van de algemene vergadering naar elke titularis van een zakelijk recht en andere syndici.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatief kavel, moet de belanghebbende immers een lasthebber toewijzen.

Dit geldt ook wanneer de eigendom van een privatief kavel belast is met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning.

Het is de verhuurder die de notulen van de algemene vergadering ontvangt. Hij moet ervoor zorgen dat deze binnen de 30 dagen na ontvangst per aangetekende zending, bij de huurder terecht komen.

 

“de verhuurder moet de syndicus meedelen aan wie hij zijn kavel heeft verhuurd of wanneer er een andere huurder komt wonen”